不動産の相続コンサルティング 古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所

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不動産の相続、お一人で悩んでいませんか?不動産のお悩み事、お困り事をまるごと解決するお手伝いを致します!不動産の相続は、「税金対策」と「不動産対策」の両輪が重要です!不動産まるごと無料相談 セカンドオピニオン歓迎「不動産までまとめて相談できる人がいない」と嘆きの声が多く寄せられています。お気軽にご相談ください。

 地主の方々は、不動産経営、相続、節税などたくさんのお悩み事、お困り事を抱えておられます。
 にもかかわらず、十分なサービスを受けられていないため、かなり残念な状況になってしまっているケースを多く目の当たりにしてきました。残念な状況に気づいてさえおられないケースもございます。

 このようなことから、お客様が抱えておられるお悩み事、お困り事の解決のお手伝いこそが、最も必要とされているサービスであると強く感じるようになりました。
 お悩み事、お困り事が解決され、お客様の「ありがとう」の一言を頂ければ、地主の経営参謀として、この上ない喜びです。
 お悩み事、お困り事は、お客様によって千差万別です。
 ベルトコンベア式の大量生産ではなく、限られたお客様に質の高いオーダーメイドのサービスをご提供できればと思っております。

古林 不動産鑑定士・税理士・公認会計士事務所

代表  古林 国博(不動産鑑定士・税理士・公認会計士・宅地建物取引士)

岐阜県出身 慶應義塾大学商学部卒 JR西日本 衆議院議員秘書 不動産鑑定事務所 監査法人 税理士法人

こんなお悩み事、お困りごとはありませんか? こんなお悩み事、お困りごとはありませんか?

続の生前対策

相続の生前対策

資産規模のかなり大きな資産家の方でも相続の生前対策が全く出来ていない、あるいは不十分なケースが散見されます。

相続税の申告、あるいは還付のタイミングでご縁を頂いたお客様の中には、生前対策が出来ていないために、相続争いになってしまうケースや多額の相続税が発生してしまうケースなど、対策さえしっかり出来ていればと非常に悔やまれるケースも多くあります。顧問税理士に損害賠償したくなるほどひどいケースもあります。実際に損害賠償に発展しているケースもあります。

お客様の所有不動産を含め財産の全体像を把握し、不動産経営の視点、相続対策の視点、ご家族の関係性やお客様のご希望など総合的な視点でコンサルティングが必要です。

銀行は融資したい、ハウスメーカーは建てたい、不動産会社は売買仲介したい、保険会社は売りたい、それぞれの立場でそれぞれの思惑があります。これら事業者に対抗しうるスキルを有し、公正中立、独立の立場で的確なアドバイスを出来る人間が必要です。

相続は、円満や節税の観点からも、生前対策が最も大切です。

相続税の申告や還付に力を入れている事務所がほとんどのなか、当事務所は、お客様に最も貢献できる生前対策コンサルティングに最も力を入れております。

生前対策においては、正解は一つではありません。お客様と密にコミュニケーションをとって丁寧に進めていく必要があるため、思いのほか手間や時間がかかるものです。

早め早めのご相談をお待ちしております。

生前対策の鉄則

生前対策の鉄則

生前対策コンサルティング

生前対策コンサルティング

現状分析
財産の全体像の把握と不動産経営の状態を分析します。
ご希望やお悩み事なども考慮して、相続の問題点、不動産経営の問題点を洗い出していきます。
相続税額の試算
簡易な不動産評価によって過大な試算税額が算出されているケースが散見されます。
過大な試算税額は無駄な対策を誘発するため、百害あって一利なしです。
この段階である程度精度の高い不動産評価を行って試算税額を抑えることが大切です。
生前対策シミュレーション
現状分析、試算税額を基にお客様に最適な生前対策プランをご提案します。
対策の目的を十分にご理解頂くとともに、対策による節税効果をシミュレーションしていきます。
遺言書作成
相続トラブルを事前に回避するため、不動産オーナー様には特に遺言書作成をお薦めしています。 生前対策シミュレーションから導き出した最適な分割案を遺言書で具現化し、円満相続を実現します。
家族信託
認知症になるとせっかく立案した生前対策を実行できなくなる場合があります。家族信託を活用して生前対策の円滑な実行を確保します。また、節税や不動産経営に有効な場合もあります。
生前贈与
生前贈与は財産が外部流出せず親族内に留まるため、最も優先すべき生前対策です。ご年齢や家族構成、ご事情などを考慮して、最適な贈与プランをご提案します。
同族会社がある場合には、計画的に株式を贈与して節税を実現するとともに、家族信託と組み合わせて会社支配権を確保することも可能です。
生命保険活用
生命保険は本来の保障の効果だけでなく、非課税枠を利用した節税の効果も期待できます。また、保険金は円満分割や納税資金にも活用できます。
保険設定の不備が散見されます。現在ご加入中の保険の保険金額、保険期間、契約者・被保険者・受取人が適正に設定されているか否かの評価も行います。
法人化コンサルティング
会社設立による節税対策はよく知られています。しかし、十分な節税効果を得られていないケースや会社設立によってかえってマイナスになっているケースも散見されます。
相続対策の観点、所得税などの節税対策の観点を総合的に分析します。
不動産の有効活用
相続対策という名目で投資採算性を無視した賃貸アパート建築が横行しています。「節税には成功したが、不動産経営に失敗した」では意味がありません。
建築後のリカバリーには限界があります。事前に節税効果やハウスメーカー作成の収支シミュレーションの良否、他に有効活用の方法がないかなどを分析します。
資産の組替え
遊休地や収益性の低い賃貸物件などをそのまま保有し続けるべきか、経済合理性の観点から分析します。売却して資金繰りを改善したり、節税が期待できる優良物件に買換えたりと方法は様々ですが、先祖伝来の土地を手放すのに抵抗を感じる方も多くいらっしゃいますので、経済合理性の観点だけでなく、心情面も考慮して検討する必要があります。
不動産コンサルティング
  • 契約書の見直し、賃料改定などによる節税
    契約書や税務署届出資料などを整理して、契約書の見直し、賃料改定によって節税を実現します。資料を整理するだけで節税となる場合もあります。
  • 不動産事業の承継サポート
    不動産経営は所有しているだけで成り立つ時代は終わりました。人口減少が進むこれからの時代は不動産を事業と考えるべきで、「不動産の相続」というより「不動産事業の承継」という意識が重要であると考えております。
  • 共有解消
    共有のため長年塩漬けになってしまっている土地などは困った存在です。塩漬けになっていなくても将来の相続を考えると早めに整理しておきたいものです。時間がかかる場合もありますが、共有者の皆様がご納得頂ける解決策をご提案します。
  • 借地・底地の権利調整
    地主の方々にとって、借地問題は永遠のテーマです。相続の場面でも困った存在となることが多いのも事実。それぞれのご事情を考慮して、適切な解決策をご提案します。
    また、場合によっては、不動産鑑定評価によって、理論的な地代、借地権の適正な買取額、底地の適正な売却額をご提示できます。
  • 空室対策
    成功事例などをご案内します。
事例

○○県○○市 △△様(東京近隣県に多数の不動産を所有する地主様)
賃貸アパートなど多数の不動産を所有するご高齢の地主様に、資産組替えまで含めた生前対策コンサルティングをご提供した事例です。一般的な税理士では対処できない、遊休地の売却までサポートして、生前対策を成功裏におさめることができました。

ここまで、手を尽くします!
ここまで、手を尽くします!

こちらの地主様の課題

こちらの地主様の課題<

  1. 1年以上も遊休地となっている土地がある
  2. 土地は手放したくないが、付き合いのある銀行や不動産業者からは、なかなか良い提案がない。

  3. 果敢な不動産の評価減額などの節税対策をしても、まだ相続税試算額8000万円
  4. 開業当初から赤字続きの賃貸ビルがあり、銀行融資の返済で資金繰りが悪化していたため、
    積極的な節税対策のネックとなっていた。

  5. 3兄弟への円満分割方法
  6. 多くの地主の方々と同様、相続財産の多くが不動産で、3兄弟が納得して円満分割が出来るか
    心配されていた。

  7. お客様もお気付きではなかった課題もあった
  8. 同族会社が有効に活用されておらず、十分な節税効果を得られていなかったため、
    相続対策と並行して、所得税・法人税の節税対策も実施した。

当事務所がご提供したコンサルティング内容

当事務所がご提供したコンサルティング内容

  • 行政的条件や地域の人口動態、地価動向、個別的条件など詳細な調査をし、売却することが最も経済合理的であると判断し、提案。しかし、地主の方々にはよくあることだが、売却は心情的に難しい、出来れば手放したくないとのことであった。
  • そこで、写真のような看板を設置し、お堅い事務所名で「おやっ」と注意を引いて、看板を見た人に有効活用の方法を考えてもらう作戦を展開。(当事務所の実績では、この作戦でUターンの医師のご家族からお問い合わせがあり、クリニックとして有効活用して頂いたこともあります。)
  • 問い合わせは多数(個人の方からの一部購入の申し出、地元不動産業者からの駐車場活用、ハウスメーカーから賃貸住宅の提案など)。
    当事務所にて、提案された収支シミュレーションなどを投資採算性の観点から評価し、選別。
    結局、お客様のご希望に添う有効活用の方法は見出せなかったが、手を尽くしたことで土地を手放すことにご納得頂き、遊休地を売却、節税対策資金を得た。
  • 売却で得た資金をもとに、3兄弟に平等に分割できるよう、都心部の区分所有マンション6戸を購入。

POINT!

POINT!

  • 都心部の区分所有マンションは、節税効果が大きい。
  • 都心部の区分所有マンションは、市場が確立しており、すぐに売却、現金化出来るので、場合によっては納税資金対策にもなります。
  • 相続対策(円満・節税)が第一目的のため、資産を組換えるときに選ぶ不動産は、立地条件を重視し、利回りは低めであるが、投資リスクの低い物件をお勧めしています。
  • 不動産経営の観点からも、都心部の区分所有マンションは、節税効果を考慮すると利回りも確保でき、また、空室リスクも低いので、将来的に安定収入が見込めます。

結果

結果

  • 遊休地について、取引銀行が紹介する不動産業者から相場よりもかなり高い金額で購入したいと申し出があったが、売買契約直前に看板を見た地元不動産業者からも購入申し出があり、交渉の結果、さらに1000万円高い金額での売却に成功!
    (お客様の利益最大化のため、入札形式での売却を採用することもあります。)
  • 節税効果3500万円で、当初の試算額8000万円から、4500万円に抑制!
    (生命保険で納税資金を確保、不動産経営リスクや資金繰りなどを総合的に判断して、さらなる節税  対策はしないこととなった。)
  • 各相続人も納得の円満分割!

サービスの流れ サービスの流れ

お電話 または メールにて、
無料相談のお申し込み

可能であれば、ご相談内容のほか、ご家族構成、大まかな財産内容、
ご希望、お悩み事・お困り事、疑問点、不安点などをお知らせください。

無料相談

ご相談内容、ご家族構成、財産内容、ご希望、お悩み事・お困り事、疑問点、不安点などをお伺いします。
以下の必要資料をご提示頂きますと、スムーズにお話しできます。
・財産の種類、大まかな金額などのメモ
・固定資産税課税明細書
お気軽にご相談ください。

お見積りの提示

無料相談でお伺いした内容をもとにお見積りを提示いたします。
お客様のご事情は千差万別です。それぞれのお客様のご事情に即したサービスをご提案いたします。
お見積りは無料ですので、ご安心ください。

ご契約

お見積り、サービス内容にご納得頂ける場合には、ご契約頂きます。

相続税額の試算・生前対策シミュレーションの提示

この段階で、ある程度精度の高い不動産評価を行って試算税額を抑えます。
現状分析によって明らかになった相続の問題点、不動産経営の問題点などを考慮しつつ、
試算税額を基にお客様に最適な生前対策プランをご提案します。
対策の目的を十分にご理解頂くとともに、対策による節税効果をシミュレーションしていきます。

対策の実施

重要度や緊急度、ご要望に応じて、スケジュールをご相談しながら、丁寧に進めてまいります。

メール無料相談メール無料相談

よくあるご質問 よくあるご質問

料金は?
お客様のご事情は千差万別ですので、なかなか画一的な料金設定は難しいところがございます。
よって、ご契約の前に、個別にお見積りという形で対応させて頂いております。
お見積り、サービス内容にご納得頂けない場合には、料金は発生しませんのでご安心ください。
顧問税理士がいるのですが、相続対策だけお願い出来ますか?
大丈夫です。相続の生前対策コンサルティング業務のみでご契約頂けます。
遠方ですが、対応してもらえますか?
全国対応しておりますが、地域によっては出張費用を頂くことがございます。
相続税額の試算のみお願いしたいのですが、対応してもらえますか?
大丈夫です。臨機応変に対応いたします。

相続を終えた方、払い過ぎた相続税が戻ってくるかもしれません

相続を終えた方、払い過ぎた相続税が戻ってくるかもしれません

相続税の還付

相続税の還付

相続税を払い過ぎてしまう理由 相続税を払い過ぎてしまう理由

「土地」を多数所有する地主様の場合、この「土地」をどのように評価するかによって、 納める相続税の金額が大きく異なってきます。

土地は個別性が強く、関係法規や権利関係も様々で、評価が複雑になりやすい。
税理士は不動産評価の専門家ではない。
税理士にも得意分野があり、相続税に不慣れな税理士が圧倒的に多い。

不動産の評価は複雑です。不動産評価に不慣れな税理士が申告業務を担当すると、誤って過大評価してしまう場合も多く、税金を払い過ぎてしまうことになります。
税金を払いすぎても税務署は教えてくれませんが、適正評価によって過大評価だったことを証明すれば、税務署は税金を返してくれます。
そこで、不動産鑑定士(不動産評価のプロ)兼 税理士(相続税のプロ)が、その専門知識とノウハウを駆使して、相続した土地を再評価することによって、払い過ぎている税金を返してもらうお手伝いをいたします!
まずは、無料診断からご相談ください!

お客様に最も貢献できる生前対策からお手伝いできれば良いのですが、お客様との出会いのタイミングによっては、お客様が相続を終えておられる場合もございます。
相続を終えたお客様には、まず、相続税の還付についてご案内しています。
なお、還付請求には期限がございます。亡くなってから5年10ヶ月を過ぎると還付請求出来なくなりますのでご注意ください。

申告のタイミングであれば、申告業務についてもご相談ください。
その他の不動産のお悩み事、お困り事もご相談頂けます。

事例

○○県○○市 △△様(政令指定都市で非常に多数の土地を所有する地主様)
大手相続専門税理士法人など他社から絶対に無理だと断わられた事例。
不動産鑑定評価の手法を駆使し、10階建マンションが建つ土地に広大地評価を適用し、税務当局より是認を獲得。
その他に8階建マンションの敷地やロードサイド店舗敷地など6カ所に広大地評価を適用し、すべて是認、全部で約1.2億円の還付となりました。


○○県○○市 △△様(地方で多数の土地を所有する地主様)
無道路地や市街地山林、市街地農地などの特殊な土地ばかりで、相続税評価の算出基準「財産評価基本通達」に則れば、どうしても評価額が高くなってしまっていました。
そこで、特殊な土地13カ所について「不動産鑑定評価書」によって時価評価し、税務署とのタフな交渉の結果、1,300万円の還付に成功。
不動産鑑定業務は不動産鑑定士の独占業務、不動産鑑定士だからこそ成功した事例です。

まずは無料診断!まずは無料診断!

このようなご提案ができるのも、不動産×相続税 両方の専門家である当事務所だからです。 このようなご提案ができるのも、不動産×相続税 両方の専門家である当事務所だからです。

サービスの流れ サービスの流れ

お電話 または メールにて、
無料診断のお申し込み

相続税申告書一式のご提示

相続税申告書、添付書類などの資料をご郵送頂くか、面談時にご提示ください。
※資料はコピーで大丈夫です。申告書の内容によっては一度お預かりして調査を要する場合もございます。

無料診断

還付の可能性を診断し、その結果をご報告いたします。

ご契約

還付可能性が高い場合には、サービス内容にご納得頂いければご契約頂きます。完全成功報酬です。
還付された場合のみ、還付金の一部を報酬としてお支払い頂きます。
還付されなかった場合には、費用はかかりません。
還付可能性が低い場合には、以上で終了です(費用はかかりません)。

還付請求

当事務所で資料を作成し、税務署に還付請求いたします。税務署による審査には通常3ヵ月ほどかかります。
難易度が高い場合には税務署との折衝も必要となり、さらに時間がかかる場合もございます。

還付金の入金

報酬のお支払い

報酬は還付業務の難易度などによって異なります。
ご契約前の診断内容の連絡時にお伝えいたします。

セカンドオピニオン歓迎! セカンドオピニオン歓迎!

当事務所のモットーとして、サービスの質に拘りたいと思っております。
大規模な事務所においてはどうしても担当者によってサービスの質にバラツキが生じてしまいます。
したがって、高度な専門性を追及しサービスの質を保つため、
出来るだけ少数精鋭で対応できる範囲でサービスを提供できればと考えております。

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よくあるご質問 よくあるご質問

報酬は?
完全成功報酬制ですので、追加の費用負担は一切不要です。
還付請求の結果、還付にならない場合は?
費用は頂きません。無料です。
申告でお世話になった税理士の先生に知られたくないのですが…
知られることなく還付を受ける事が出来ます。
税務署とは当事務所が直接やりとりしますので、その税理士が関与することはありません。
還付になった場合の分割協議は?
評価を見直すだけなので、必要ありません。
還付金に税金がかかりますか?
かかりません。多く払い過ぎていたものを、返してもらうだけですから。
還付請求をすると税務署に目をつけられませんか?
相続税は申告納税ですので、税務署の間違いを指摘するわけではありません。納税者自らの
間違いの訂正を求める手続きであり、税法に定められている正当な権利ですので、まったく
問題ありません。
見直しの結果、逆に増額になりそうな場合は?
増額の可能性をご報告して、終了になります。もちろんその場合は無料となります。
まだ税務調査がありません。 税務調査が心配ですが、見直しは可能ですか?
可能です。まず、見直しをして還付の可能性を確認します。 還付の可能性があれば、税務署に提出するタイミングをご相談させて頂きます。
税務調査があり修正申告をしたのですが、見直す価値はありますか?還付があった場合は、
また税務調査がありますか?
見直す価値はあります。その後の税務調査はありません。当事務所では土地を再評価し、
還付の可能性があればご案内いたします。
他の相続人の同意は必要ですか?
必要ありません。相続人全員で手続きするほうが望ましいですが、お一人でも手続き可能です。
遠方ですが、対応してもらえますか?
全国対応しております。お気軽にご相談ください。

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